10·15 주택시장 안정화 대책 (토허제 확대) 기점으로 완전히 다른 국면의 서울아파트시장

서울 전역 토허제 지정

Why – 왜 10·15 이후가 중요할까?

정부는 2025년 10월 15일, 과열되는 수도권 집값과 갭투자를 잡기 위해 서울 전역 + 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 한 번에 묶어버렸습니다.

여기에 15억 초과 아파트 대출 한도 축소(최대 2~4억), 전세대출 DSR 강화까지 더해지면서 사실상 “레버리지 투자”에 3중 족쇄를 채운 셈입니다.

그래서 10·15는 단순한 날짜가 아니라, 서울 아파트 시장에서 ‘돈 버는 방식’이 바뀐 분기점으로 봐야 합니다.


What – 토지허가제 전후, 서울 아파트 상승률과 풍선효과

① 토지허가제 이전: 상승률 피크 구간

KB 자료 기준, 10월 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 약 1.46% 상승, 올해 들어 가장 높은 상승률 + 17개월 연속 상승이었습니다.
9월 기준으로도 서울은 0.52% 상승, 특히 허가구역이 아니었던 성동·마포·양천 등 이른바 ‘한강 벨트’가 강하게 치고 올라왔습니다.  즉, 10·15 직전까지는 “상승 속도 가속 구간”이었고, 정부는 그 가속을 끊기 위해 브레이크를 세게 밟은 셈입니다.

② 토지허가제 이후: 거래는 급감, 가격은 “둔화된 상승”
10월 20일부터 토지거래허가제가 실제 효력을 내기 시작하면서 서울과 수도권 아파트 거래량은 전년 대비 약 50% 가까이 감소, 일부 지역은 80%까지 거래가 줄었다는 분석도 나옵니다.
동시에 서울 아파트 매매가격은 상승폭이 확실히 둔화됐습니다. 10월까지는 서울 0.96%, 경기 0.25%로 수도권이 전국에서 가장 강한 상승을 보였지만,

10·15 대책 이후 주간 단위로는 강남·송파·마포·분당 ·과천 등 핵심지의 상승률이 눈에 띄게 줄었습니다.

그런데 중요한 포인트는,
거래는 식어도, 가격은 “역전 하락”이 아니라 “속도만 줄인 채 계속 오르고 있다”는 점입니다.
최근 집계에서도 서울 주간 아파트값은 다시 +0.20%로 오름폭을 키우는 모습이 확인됩니다.

③ 규제 밖·덜 묶인 지역 “풍선효과”

토지허가제·규제지역으로 묶이지 않았거나 상대적으로 규제가 덜한 곳은 어떻게 됐을까요?
10·15 이후 비규제·저규제 지역 아파트 거래량은 약 22% 증가, 반대로 규제지역 37곳의 거래는 76% 줄었다는 분석이 나옵니다.
일부 지역에서는 신고가 갱신이 이어지면서 “풍선효과 본격화”**라는 표현까지 등장합니다.

또 하나의 부작용은 전세시장입니다.
규제·허가구역으로 새로 편입된 서울 21개 구의 전셋값은 한 달 새 평균 2.8% 상승, 경기 12개 시·구도 2.0% 올랐다는 집계가 나왔습니다.
→ 갭투자 차단 효과는 있지만, 전세 매물 감소 → 전세가 상승이라는 역풍이 불고 있는 구조입니다.


How – 정부는 앞으로 어떻게 움직일까?

현재 흐름을 종합하면 정부의 기본 스탠스는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
1)토지거래허가제·규제지역은 최소 2026년 말까지 유지 기조
이번 허가구역 지정은 2026년 12월 31일까지 효력이 유지되도록 설계되었습니다.

2) 추가 규제 카드 “테이블 위에 올려둔 상태”
거래가 반토막 났는데도 가격이 계속 오른다는 점 때문에 “풍선효과 지역 추가 규제”를 검토 중이라는 보도들이 이어지고 있습니다.

3) 중장기적으로는 ‘공급·세제·금융’ 패키지 조정
10·15 대책에서 정부는 이미, 공급 관련 법안 신속 처리, 레버리지 규제 강화, 보유세·거래세 조정 등 세제 합리화
방향을 공식화했습니다.

정리하면,
.  “단기적으로는 규제로 불을 끄고,
.  중장기적으로는 공급+세제 조정으로 구조를 바꾸겠다” 는 흐름입니다.


개인 투자자는 어떻게 해야 할까? (실전 전략)

이제 중요한 건 내 포지션입니다. 지금 시점 개인 투자자 전략을 세 가지로 나눠볼 수 있습니다.

① 무주택자·실수요자
추격 매수 대신 ‘타이밍 분산’이 필요합니다.
토지허가제와 대출규제 때문에 투자 수요는 확실히 줄었지만, 똘똘한 한 채 수요는 살아 있어서 인기 단지는 계속 오를 수 있습니다.

지금 바로 ‘올인’하기보다,
청약·공공분양·정책모기지(보금자리·특례상품 등)와 기존 매매시장 중에서 실거주 가치 높은 지역을 3~5년 horizon으로 나눠서 접근하는 전략이 더 안전합니다.

② 다주택·레버리지 투자자
DSR·LTV·토지허가제 때문에 예전처럼 “전세 끼고 2~3채씩 레버리지”는 구조적으로 막혔다고 보는 게 맞습니다.

앞으로의 방향은
“갯수 늘리기”에서 “질 좋은 한두 채 + 현금흐름 관리”로 전환입니다. 특히 허가구역 내 매수는 실거주 목적, 보유기간·자금 계획이 명확할 때만 접근하는 게 리스크를 줄이는 길입니다.

③ 이미 1채 보유 중인 실수요자
이번 국면의 핵심은 “가격보다 현금흐름”입니다.
금리·세 부담·DSR을 감안했을 때 2~3년 버틸 수 있는지, 만약 추가 규제가 와도 LTV·DSR에서 문제가 없는지 체크해야 합니다.
굳이 갈아타기를 한다면 허가구역·규제지역 내에서 입지·학군·교통이 한 단계 위인 곳으로 “한 번에 레벨업”하는 전략이 유효합니다.(단기 시세차익 목적의 갈아타기는 규제 환경상 위험도가 큽니다.)


Vision – 앞으로의 서울 아파트 시장을 보는 관점

10·15 이후 서울 아파트 시장은 이렇게 정리할 수 있습니다.
“급등장은 이미 지나갔다. 대신, 규제 속에서 좋은 입지와 나쁜 입지의 격차가 더 벌어지는 장세”

규제는 “전체 시장의 속도를 늦추는 역할”을 하고, 풍선효과와 입지 선호는 “상위 지역만 더 강하게 만드는 역할”을 합니다.

개인 투자자가 여기서 취해야 할 태도는
1) 정책 캘린더를 먼저 보고, 호가·뉴스는 나중에 보는 습관
2) “단기 급등 지역 쫓기”보다 “규제 속에서도 수요가 쌓이는 입지”를 고르는 안목
3) 현금흐름이 버틸 수 있는 레버리지 범위 안에서만 움직이기 입니다.

이 관점으로 보면,
서울 아파트는 여전히 장기적으로 희소한 자산이지만,
그만큼 잘못 들어가면 빠져나오기 어려운 시장이기도 합니다.